您目前的位置:主页 > 122822王中王 >   正文

Q4楼市怎么买④丨手握这些“船票” 你依然能登上苏州楼市的巨轮

来源:本站原创发表时间:2019-10-02

  “今日公司以2.89%低溢价率将吴江(楼盘)同里宅地收入囊中!”某房企苏州(楼盘)大区投资可研部同事在微信群里“官宣”。

  “有点懵,此前公司内部并未透露拿地风声。”同为苏州大区市场部的员工小静直言,此番拿地令他及他的同事们倍感意外。

  细想来,拿地异常低调也不难理解。小静称,7月调控加码以来,“很多房企对拿地都持观望态度,不敢轻易出手,即便报价,也是抱着探探水的心态,一方面利润空间压缩了,另一方面,之前有不少房企高价拿地后又接到政府的限价通知,导致很多房企即便拿了地也人心惶惶。”

  一周前,苏州“724”调控新政后的首场土拍以4宗底价成交,最高溢价率10.69%,及今年主城区首宗地块流拍落幕,令外界瞠目。

  小静所在公司此次拿地也颇具戏剧性,该地块此前曾两次出让,一次以流拍收场,另一次在开拍前一周被撤销。此次挂牌竞拍当天零点前都没有报价,凌晨却突现3轮报价,直接加价2000万。

  不过,周边在售新房项目招商雍雅苑房价达21000元/㎡,城南花苑二手均价也在18500元/㎡左右。在小静看来,以9260元/㎡的楼面价斩获该地块,实是“捡了漏”。

  在苏州猛如虎的一顿调控操作下,不同于乱了阵脚的开发商,购房者的态度似乎更为坚定。尽管各版块楼市热度不一,2年社保的资质门槛将一部分外地购房客排挤在外,但真正有购房需求,及看好苏州楼市前景的投资客依然正积极寻找各种方式登上这艘巨轮。

  苏州,这个耀眼的苏南重镇,新政频发异常亮眼:园区九年一学位制、511新政及724新政等接踵而至。

  从数据来看楼市降温明显,量跌价稳。供应方面,9月上半月苏州商品住宅供应面积环比减少17%,同比减少56%。成交上,9月上半月环比大幅下滑9%,同比下滑28%,价格方面,成交均价为21106元/㎡,环比微涨4%,同比微涨2%。

  克而瑞方面表示,苏州新政效应持续发酵,购房资质的升级,使得部分客源流失,市场热度降温。

  何田就是这批流失的客源之一,曾一只脚迈进苏州楼市的她,在一纸新政之后,不得不铩羽而归。今年4月份,在那波购房热潮中,距离一年社保资质仅4个月的何田跟吴江太湖新城某热销尾盘项目签订了定金协议,经协商,双方达成社保满一年之后办理贷款,签订购房合同的口头约定,不巧的是,眼看着一年社保到期,“724新政”硬生生将她挤下了车。

  不过,何田不孤单,她所在的项目同样被“劝退”的刚需和投资客还有200多组客户。新政中对于新房取证3年后才可上市交易的限售规定犹如一只拦路虎阻断了炒房热情。

  “取证等两年,限售等三年,相当于资金压了5年,还不如拿着钱去找其他快进快出的投资标的。”一位离场的昆山(楼盘)投资客说。

  受调控冲击最大的还是何田等一众刚需客,“由于交通配套完善,且承接了大量核心区外溢的客户需求,长远来看,这个尾盘项目不愁卖,一年后资质到手了,也不知道还能不能成为这里的业主。”何田苦笑道。

  她的担忧并非多余,尽管该项目去化率由调控前的85%降至目前的70%,但该项目销售人员仍持乐观态度,“调控对楼市最大的打击源于客户的心理预期,但政府现在严控备案价,新房价格趋稳,观望期一过,成交势必反弹。”

  苏州克而瑞房产测评显示,当下,热门楼盘的人气和销售仍比较可观。例如,8月份吴江运东板块内的大运河府、四季春晓、联发棠颂等新盘网签释放明显,别墅项目绿都苏和雅集老客户推荐也呈上升趋势。

  此外,相城区整体在售楼盘去化明显,吴中区成交大幅回转, 1字头性价比楼盘蔚蓝四季花园、天地源600665股吧)拾锦香都、南山维拉等备受刚需购房者青睐。

  除上述抗风险能力较强的板块和项目外,以往高价板块及远郊区则感受到了寒意。其中,新区成交量环比大幅下降,姑苏区和园区在售新房寥寥,成交量垫底。据苏州远郊区某房企人士透露,今年四五月,所有项目每周去化超20套,如今,这一数据腰斩。某近期开盘项目,备案价22800元/㎡,通过打折优惠实际成交价约22300元/㎡,而上半年,该项目成交价约24000元/㎡。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前苏州房价下行概率的确存在,但明年反弹可能性更大,借力银行降准政策,刚需可考虑四季度入市。

  与紧缩楼市政策并行的,是颇为开放的人才引进政策,两个政策叠加在一起,对于外地人来说,似有一边“排挤”,一边“抚慰”的意味。

  “724新政”中,升级社保缴纳年限被视为限制非本地户籍购房者的“致命”武器,而本地户籍购房者除了增加限售条件外,依然享受在城区购置三套房的资格,这就意味着,想在苏州买房,落户是首要条件。

  另一边,对于拥有本科学历的外籍人来说,落户如囊中取物,按人才引进落户后,按照各区域规定缴纳一定时限的社保,则具备和本地户籍购房者一样的购房资质,目前,除园区要求人才落户购房者需要缴纳6个月社保外,其余各区为3个月。

  冯敏就是通过这道口子搭上苏州楼市这趟快车的。www.115333.com8月,仅20多天,冯敏便完成了落户。

  据中介经纪人小唐介绍,7月份调控加码,外地人买房受限后,由于担心未来会通过提高落户门槛进一步收紧楼市,越来越多外籍客通过人才引进的方式落户,提前把住购房资质锁定。

  苏州对于人才的包容和渴求在房源分配上更为显而易见。例如,吴中区明确对优购房的优惠对象、优惠力度等,园区则要求新开盘项目60%房源优先卖给人才,人才优先购买后,方可公开销售60%范围内的剩余住房,冯敏就是这60%房源的受益者。

  小唐介绍,对于不具备人才落户资质的外籍购房者,通过投靠落户获取购房资质的案例也并不少见,尤其是,目前“接力贷”在苏州楼市仍可实行,因此,不少新苏州人通过将父母落户到苏州后,再以首套房资格购置房产。

  还有一批既不能人才落户也不能投靠落户的“悲催”购房客,但在苏州,依然有他们的一席之地。

  90度了解到,不少去化困难的远郊项目选择铤而走险,他们将目光瞄准客户手中的首付,通过与客户草签协议,约定客户社保缴纳满2年后再办理贷款和购房合同,由于购房者风险较小,这种暗箱操作也成为一部分不具备资质的购房客提前“上车”的捷径。

  各种利好不断,这也成为苏州投资客不肯轻易离去的重要原因。他们还将目光瞄向了不限购的公寓和商铺。

  受益于旧城改造及早期投资布局,土生土长的苏州人郭中坐拥3套房产,手头闲钱充裕的他,最近打算入手一套高铁站附近的公寓。

  郭中说,他有一个热衷于寻找投资标的的微信群,自打“724新政”以来,群里时常有人抛出适合投资的公寓项目,他这次看上的项目,也是源于资深投资客的推荐。

  让郭中坚定选择公寓的理由除了不限购低总价精装修之外,最主要的还是肉眼可见的租金上涨速度。

  至去年末,苏州常住人口年均增长量约3万人,而数据显示,2019年苏州常住外地人口数量达538万人,仅次于北上广深四大一线城市,外来常住人口占比超过常住人口的50%。

  大量外来人口导致房价租金齐头并进。恰逢苏州331整治行动,在进行租房安全大整治的同时,低端房源大量减少,房租应声而张。

  克而瑞数据显示,2019年6月份苏州平均租金同比增长6.63%,租金增速仍处较快增长区间,租金均价已至30.7元/月/㎡。

  经纪人小唐介绍,今年上半年CBD的两居室租金在3000元/月左右,如今,该区域两居室难见3500元以下房源。

  “724新政”重创了不少想要在苏州购房的外地客。在此情况下,商铺也成为全新选择。小唐透露,最近来找他咨询购置商铺的客户越来越多,来自上海(楼盘)的江亚就是其中之一。

  江亚之所以选择苏州,源于长三角一体化进程。去年,上海市连同江苏、浙江两省酝酿出台方案,拟定将覆盖上海与苏州、无锡(楼盘)、南通(楼盘)、嘉兴(楼盘)、宁波(楼盘)、舟山(楼盘)、湖州(楼盘)等“1+7”市,“上海大都市圈”诞生,同时提到,2500万人口与上海的技术、产业以及资本将开启全面外移。

  如今,上海实现了地铁11号线号线也准备对接太仓(楼盘),17号线将西延到苏州吴江区。苏州与上海的1小时地铁通勤初步达成。江亚敏锐察觉到,苏州将产生更多生活与商业中心,周边区域的城市化进程也将为商业地产市场带来新的发展机遇。

  江亚算了一笔账,目前苏州成熟商铺的房租涨幅每年可达5%—10%甚至高达20%,一般成熟商圈需要两到三年的培育期,随后商铺的租金逐年增长,商铺不断增值,5—10年的租金基本可以回本,不失为抵制通货膨胀、静待升值的投资优选。

  根据华顿经济研究院发布的“2019年中国百强城市排行榜”,苏州位列第五位,仅次于北上广深和杭州(楼盘)。除了具备与“天堂”媲美的江南景致外,苏州,这座后劲强劲的热门城市,同样也会是热钱追逐的“天堂”,未来,这里更多楼市故事或将上演。


Copyright © 2002-2011 DEDECMS. 织梦科技 版权所有 Power by DedeCms

管家婆| 创富平特论坛开奖结果| 独平一码高手论坛| 管家婆精英高手资料| 财神论坛香港图库马会| 1861聊天室| 马报网站六合| 财神网高手论坛| 合数单双中特公式| 广东平特一肖包租婆|